資産運用の落とし穴！？知っているようで知らない“利回り”の真実

投資に限らず、貯蓄やローンなどに関して“利回りが良い” “利率が良い”などの言葉を、
耳にしたことがあると思います。

しかし、利回りの算出方法、利回りと利率の違い、
さらには表面利回りと実質利回りの違いについてご存じですか？

どれも似たようなものでしょ？と認識しているならば大間違いです。

投資運用では利回りが違えば資産額が大きく変わってきます。

ここでは、資産運用･投資を始めるにあたっての必須知識、
“利回り”についてご紹介します。

利回りと利率は違うの⁉

資産運用を始めると、利回り、金利、利率など、
何となく似ているような、微妙に違うような言葉に出会います。

それぞれの意味を理解しておくことが資産運用の第一歩です。

金利とは？

「金利」とは、貯蓄や貸し付けに対する利息（利子）の比率（割合）のこと。

例えば、10万円預けて1カ月の利息が200円であれば、
月利が0.2％ということになります。

利率とは？

「利率」とは、元本に対する１年あたりの利息の割合のこと。
表面利率ともいいます。

利回りとは？

利回りとは、投資した金額に対する収益を1年あたりの割合で示したものです。

例えば、年利率5％の金融商品を100万円購入し、
5年間保有した後に売却した場合について考えてみます。

売却金額が105万円だったとすれば、持っていた5年間の収益は30万円
（利息25万円＜100万円×5％×5年＞＋105万円－100万円）です。

つまり、年間収益は6万円となります。

投資金額は100万円だったので年利回りは6％となります。

しかし、5年後の売却金額が95万円だった場合、5年間の収益は20万円
（利息25万円＋95万円－100万円）で、年間収益は4万円です。

つまり、年利回りは4％になります。

「表面利回り」と「実質利回り」について

利回りとは、投資額に対する1年あたりの収益であり、
預貯金や株式などの金融商品を扱う場合、一般的に使われる言葉です。

ただし、不動産投資においては「表面利回り」と「実質利回り」の2つあります。

実際に資産運用をしていて利回りのことは知っていても、
表面利回りと実質利回りの違いについて、
実はよくわかっていない方も多いようです。

表面利回り

表面利回りとは、投資物件価格に対してどの程度の家賃収入があるかに基づき、
収益性を算出したもので、その名の通り表面的な利回りを表す数字です。

算出方法は下記の通りです。

年間収入（月額家賃×12）÷物件価格×100＝表面利回り

例えば1,000万円で購入した物件を月額家賃5万円で賃貸する場合、
年間の家賃収入が60万円なので、60万円÷1,000万円×100＝6％となります。

物件の維持・管理にかかる経費は考慮しておらず、あくまでも目安であり、
実際の利回りではないので注意しましょう。

経費には、不動産購入時の諸費用に加え、固定資産税等の税金、
賃貸管理会社に支払う管理費、修繕費、火災保険料、不動産仲介手数料、
税理士・弁護士への報酬などがあります。

実質利回り

実質利回りとは諸経費を考慮して算出する収益のことで、
算出方法は下記の通りです。

（年間収入－年間諸経費）÷（物件価格＋購入時の諸経費）×100＝実質利回り

例えば物件価格1,000万円で諸経費が200万円の物件を購入し、
月額家賃5万円で賃貸、年間の諸経費が15万円の場合は、
（60万円－15万円）÷（1,000万円＋200万円）×100＝3.75％となります。

不動産を購入する場合、表面利回りだけで考えるのは危険です。

突発的な修繕費や借り手が決まらない空室リスクなどがあるので注意が必要です。

借り手が決まらない場合、空室時の家賃も経費に含まれます。

現実に近いのは実質利回りですが、維持・管理費は物件によって違います。

なるほど！運用利回りシミュレーション

表面利回り、実質利回りについては主に不動産投資で用いられる場合が多いですが、
投資全般については「運用利回り」という言葉が投資効率を図る目安として用いられます。

運用利回りとは、どのくらい利益が発生するのかを表すもので、
投資額に対して年何パーセントで運用できたかの数字です。

算出方法は下記の通りです。

運用期間の利益金額÷投資金額×100＝運用利回り

運用利回りの計算例

以下のような場合の運用利回りを計算してみましょう。

（1）2,000万円投資し、1年後に300万円の利益を出した。

（2）3,000万円投資し、1年後に360万円の利益を出した。

上記（1）の場合は利回りが15％、（2）の場合は利回りが12％となります。

利益の金額が多いのは（2）ですが、（1）の方が効率良く収益をあげたことになります。

上記の場合は、利回りや運用益にあまり差はありませんが、
30年などの長期にわたって投資を行う場合は、
運用利回りが1％違うだけで収益が数百万円単位で変動する場合があります。

まとめ

利率と利回り、表面利回りと実質利回りの違いが
わかっていない投資ビギナーは多いと思いますが、
正しく理解しておく必要があります。

また、たかが1％、されど1％と軽視してはいけません。

利子、利率、利回りを侮ることのないよう
計画性をもって資産運用に臨みたいものです。